Iniciar un proyecto industrial puede parecer una tarea compleja. Entre normativas, factibilidades de servicios, desarrollo de proyectos y gestión de permisos, es fácil perderse. Si estás pensando en desarrollar una actividad industrial desde cero, aquí te explicamos los pasos clave que debes seguir para evitar errores costosos y avanzar con seguridad.
Asegura el emplazamiento correcto
El primer paso antes de cualquier trámite es verificar que el terreno donde se ubicará tu proyecto sea compatible con las actividades industriales que permite el Instrumento de Planificación Territorial (IPT) (1). Es decir, hay que chequear que el uso del suelo (1) permitido para la zona (1) de ubicación del terreno vaya en concordancia con la actividad industrial a desarrollar.
¿Ya tienes un terreno?
Revisa que:
- Identifica el IPT que aplica a tu terreno según su ubicación (Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano, Plan Regulador Comunal) (2), para revisar si la zona donde se emplaza permite las actividades industriales que deseas desarrollar.
- Cuente con factibilidad de servicios básicos o certificado de dotación: agua potable, alcantarillado y electricidad.
- En caso de que tenga edificaciones verifica que se encuentren regularizadas, es decir, que cuenten con los Permisos de Edificación (PE) y las Recepciones Finales (RF).
En zonas urbanas, los servicios básicos suelen estar resueltos, pero en áreas rurales podrías necesitar desarrollar proyectos particulares para estos servicios. Además, esto va a requerir tramitar su aprobación (y posterior autorización) ante la autoridad sanitaria correspondiente antes de solicitar el permiso de edificación.
¿No tienes terreno aún?
- Revisa que las condiciones del terreno, tales como deslindes y superficies, estén en concordancia con la escritura del sitio y el plano del loteo. En caso de ser necesario, se puede rectificar con un levantamiento topográfico.
- Revisa interferencias existentes, como cauces de agua, antenas, postaciones, vegetación, rocas, cámaras, ductos, etc. con el fin de identificar posibles impactos para el proyecto y el desarrollo de la actividad industrial.
Además, busca un terreno que cumpla con todos los requisitos indicados anteriormente (en el subtítulo “Ya tienes un terreno”). Esto te permitirá avanzar más rápido desde el inicio.
Una vez que tengas definido el predio, deberás desarrollar el proyecto de arquitectura. Luego, tramitar los permisos correspondientes de acuerdo con las exigencias específicas para las áreas urbanas y rurales, según donde se emplace tu proyecto.
Paso a paso para desarrollar un proyecto industrial:
Certificado de Informaciones Previas (CIP)
Un factor importante que debes considerar se refiere a las normas urbanísticas que afectarán al predio. Para ello, solicita el Certificado de Informes Previos (CIP), que se obtiene con el número de Rol de avalúo del terreno y lo entrega la Dirección de Obras Municipales (DOM) correspondiente a la ubicación de tu terreno.
¿Para qué sirve?
Resume las normas urbanísticas que aplican al terreno y permite conocer aspectos clave. Entre ellos, podemos nombrar algunos como:
- Usos de suelos permitidos (3)
- Área rural o urbana
- Altura máxima permitida
- Distanciamientos obligatorios respecto a deslindes
- Exigencias de estacionamientos
Esto te dará una visión realista de qué se puede construir realmente en ese lugar. Con ello, puedes definir el volumen teórico de la futura edificación, aspecto fundamental en la aplicación de normas urbanísticas durante el diseño del proyecto.
Define tu actividad industrial y solicita su calificación
Toda actividad productiva (4) debe ser calificada por la SEREMI de Salud, quien evaluará si es:
- Inofensiva
- Molesta
- Insalubre
- Contaminante
- Peligrosa
Importante: Para solicitar esta calificación, ya debes tener definido el proyecto (tanto la actividad como el edificio donde se desarrollará).
Este proceso debe realizarse de forma previa (o al menos en paralelo) a la solicitud del PE. Aunque este antecedente no es requisito al momento de ingresar el proyecto a la DOM, sí será requerido para otorgar el Permiso de Edificación (5). De hecho, en algunas municipalidades no se te permitirá iniciar el trámite sin este antecedente.
No subestimes la planificación: evita errores, ahorra tiempo y recursos.
Como ya viste, el desarrollo de un proyecto industrial implica múltiples etapas, permisos y trámites técnicos. Cometer errores al principio (por ejemplo, elegir mal el terreno o no cumplir con los requisitos urbanísticos) puede derivar en:
- Retrasos importantes
- Costos inesperados
- O incluso la inviabilidad del proyecto
Por eso es clave realizar un estudio preliminar completo desde la etapa inicial.
