Si estás evaluando un proyecto industrial en un terreno rural, es probable que te encuentres con el término IFC. En este artículo te explicamos qué es el Informe de Factibilidad para la Construcción, por qué es necesario tenerlo y en qué casos se debe tramitar.
¿Qué es el Informe de Factibilidad para la Construcción (IFC)?
El IFC es un documento obligatorio para desarrollar proyectos industriales en zonas rurales. Dependiendo del organismo que lo emite, puede llamarse:
- Informe de Factibilidad para la Construcción, según el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG).
- Informe Favorable para la Construcción, según la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo (SEREMI MINVU).
Los expedientes deben tramitarse en ambas entidades, ya que los informes son requeridos para construir fuera del límite urbano en situaciones excepcionales contempladas en el artículo 55° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) (1). Este artículo regula los casos en los que sí es posible construir en áreas rurales, entre ellos, los proyectos de tipo industrial.
¿Cuándo es obligatorio tramitar un IFC?
Debes tramitar un IFC cuando:
- El proyecto se ubica en una zona rural.
- El uso que se le dará al terreno es distinto al de la agricultura, por ejemplo: industrias, equipamiento o infraestructura.
Además, los IFC aprobados son requisitos para la posterior tramitación del Permiso de Edificación (PE) de tu proyecto (2), por lo tanto, deberás considerar este tiempo de tramitación previo al ingreso del expediente PE.
Por lo general, el tiempo de tramitación de los IFC demora entre 3 a 6 meses, plazo que varía según:
- La completitud del expediente ingresado
- El cumplimiento de los plazos por parte de la entidad revisora
- Las observaciones que se hagan al proyecto.
Si el proyecto se emplaza en área urbana, dentro de zonas calificadas como industriales, no es necesario tramitar un IFC. Basta con cumplir las exigencias del Plan Regulador Comunal (PRC) y solicitar el PE (3) en la Dirección de Obras Municipales (DOM) correspondiente a la ubicación de tu proyecto.
¿Qué evalúa cada organismo?
Ambos informes (SAG y SEREMI MINVU) deben tramitarse y cumplen funciones diferentes:
- SEREMI MINVU
Verifica que las construcciones cumplan con las normas urbanísticas señaladas en el respectivo Instrumento de Planificación Territorial.
Sobre el predio donde se emplazará el proyecto, la SEREMI MINVU se pronunciará respecto de la dotación de servicios como agua potable, alcantarillado y electricidad (4), además del cumplimiento normativo sobre el tratamiento de aguas lluvias y pavimentación.
- SAG (5)
Protege el recurso del suelo agrícola.
Evalúa si el predio es apto para uso agrícola o si puede destinarse a otro uso sin afectar su potencial productivo. El SAG restringe utilización de aquellos suelos que resulten más aptos para la agricultura.
¿Qué requisitos debe cumplir el proyecto?
Para iniciar la tramitación del IFC, el proyecto debe:
- Tener definida su actividad industrial desde el inicio.
- Contar con un expediente técnico que incluya:
- Identificación del predio y del propietario.
- Descripción de la actividad industrial.
- Proyecto de arquitectura patrocinado por un arquitecto habilitado (firma).
Además, la preparación del expediente (antecedentes, planos y documentos) deben considerar las exigencias técnicas específicas del SAG y SEREMI, distintas a las que se solicitan en un Permiso de Edificación.
¿Quién puede solicitar el IFC?
La solicitud debe realizarla el propietario del predio o su representante legal, en caso de que se trate de una empresa o persona jurídica. Esta tramitación puede ser realizada por el profesional que esté tramitando el expediente con previa autorización del propietario.
¿Qué factores aumentan las probabilidades de aprobación?
El éxito en la tramitación de los IFC dependerá, entre otros aspectos, de que:
- El suelo no esté catalogado como prioritario para uso agrícola por parte del SAG.
- Exista acceso a servicios básicos, o bien se presenten proyectos particulares que aseguren agua, luz y alcantarillado.
- La actividad esté alineada con políticas públicas o estrategias de desarrollo regional.
¿Quién puede ayudarte en este proceso?
En Impulso U, nos encargamos de la gestión completa de los IFC, desde el desarrollo del proyecto, preparación del expediente hasta la obtención de la aprobación. Nuestra experiencia nos permite asegurar que el proyecto cumpla con las exigencias de cada organismo desde el inicio, evitando retrasos y observaciones innecesarias.
